遏制炒房 限售持續下沉至三四線城市

2018-06-26 22:48:33   來源:21世紀經濟報道   

樓市的調控與資金狀況,在近期發生了微妙的變化。

一方面,調控依舊,并且不斷加碼。近期領漲樓市的二線城市,政策力度可謂空前。6月24日起,西安、長沙先后發文加強對購房資格的管理,并暫停向企業出售商品住房和二手房。

“當前房地產市場的矛盾,不是供需矛盾,是炒房和反炒房的矛盾。” 長沙市住建委黨委書記、主任王偉勝在發布政策時的表態,在一定程度上表明了地方政府的決心。

另一方面,調控帶來的銷售增速下滑,以及“去杠桿”背景下的融資渠道收緊,融資成本走高,讓前一輪行情中加杠桿擴張的部分房企,其資金狀況被認為將在2018年下半年經歷嚴峻考驗,三季度是否“降價回款”的猜測一直存在。

調控與資金雙重承壓下,本周末央行定向降準,也給樓市走向帶一些猜測。一些觀點認為,從歷史經驗來看,降準對房地產存在利好。但也有觀點指出,政策對房企融資“去杠桿”已經到極致,所謂“創新型”的加杠桿融資方式基本被叫停,此次降準對緩解房企償債壓力的作用不應被過高預估。

限售持續“下滲”

調控依舊是近期樓市的主旋律。

繼6月24日,西安在全國首先暫停向企事業單位銷售商品住房和二手住房后,長沙迅速跟進。

6月25日,長沙市政府辦公廳下發了《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》,同樣暫停向企業銷售商品住房和二手住房。并從項目監管、土地出讓、購房資格、戶籍管理、嚴禁炒作等環節出臺九大措施,進一步加強樓市調控。

其中,長沙收緊了限售政策。與此前限售兩年所不同的是,此次長沙市規定,自6月26日起,在長沙限購區域內購買的商品住房,須取得不動產權屬證書滿4年后方可上市交易。暫停企業在限購區域內購買商品住房,已購買的商品住房須取得不動產權屬證書滿5年后方可轉讓。

21世紀經濟報道注意到,除卻西安、長沙開啟了對企業暫停銷售住房的政策,近期,“限售”等調控政策在三四線城市加速“下滲”。

所謂限售,是指購房取得房產證后,滿一定年限才能上市交易的調控政策,首先出現在廈門。2017年3月23日,該市出臺新規“新購商品房取得房產證后滿2年才能出售”。此后迅速被各樓市熱點城市采用,到2018年初,全國已有超過50個城市對全部或部分房源限售。

2018年以來,隨著部分三四線城市在樓市輪動效應的作用下開啟了上漲周期,“限售”政策對三四線城市的“下滲”也在加速。據不完全統計,6月以來,宜昌、徐州、西雙版納等多個城市發布了“限售”政策。

其中,宜昌和西雙版納對限購區域內實施兩年限售。而徐州則在6月初印發規定,對市區戶籍家庭擁有一套住房的,新購商品房限售2年,對當地戶籍家庭擁有二套住房及以上、和非市區戶籍居民家庭擁有一套住房及以上的則限購3年。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示,限售政策對炒房客施加較大的資金壓力,是破解短期內套現的炒房行為最有效、最嚴厲的政策之一。限售政策在部分城市的出臺和收緊,表明房地產調控依然會從嚴。預計后續部分城市,尤其一些中西部熱點城市和三四線城市,出臺政策“限售”、“限購”的可能性依然較大。

資金依舊緊張

在調控依然從緊的背景下,房企的資金狀況格外引人關注。

6月22日,中國人民銀行發布《中國區域金融運行報告(2018)》表示,一些房地產企業負債率較高,償債壓力較大。數據顯示,截至2018年一季度末,A股136家上市房企負債合計已經超過6.58萬億元,房企整體負債率高達79.42%。

負債率高企的同時,從數據來看,房企融資難度也在不斷加大。

公司債方面,同策研究院的數據顯示,受監測房企發行公司債融資總額為58.35億元,環比減少87.59%。其中境內發行40億元,環比減少65.52%,境外發行18.35億元(人民幣),環比減少94.82%。

貸款方面,國家統計局數據顯示,1-5月份,房地產開發企業到位資金中國內貸款10201億元,同比下降2.8%。其中,五月單月新增國內貸款1564億元,同環比分別下降約9%和7%。

對此,同策咨詢研究部總監張宏偉指出,一些2016年加杠桿擴張的房企,借貸資金平均周期2年,融資渠道收緊的背景下,2018年資金到期集中兌付壓力加大。

這也讓央行降準格外引人關注。6月24日,央行宣布:從2018年7月5日起,下調國有大型商業銀行、股份制商業銀行、郵政儲蓄銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率0.5個百分點。

多位受訪人士均指出,從以往的政策實施效果來看,雖然政策定向支持的意圖明顯,但資金難免間接流向房地產市場等領域,可能在一定程度上對樓市產生潛移默化的影響。

東方證券首席經濟學家邵宇向21世紀經濟報道表示,為了防止資金大量流入房地產領域,應在宏觀審慎的金融管控體系下,加強監管檢查,加大處罰力度,通過非現場監管和現場檢查,加強對項目的報備、管理和考核,防范房地產開發貸款余額的快速增加。

張宏偉則指出,當前政策對房企融資“去杠桿”已經到極致,所謂“創新型”的加杠桿融資方式基本被叫停,因此,即使降準,短期內房企也不會有機會大幅加杠桿。預計2018年三季度,出于回款目標壓力、資金兌付壓力與資本市場“借新還舊”渠道收緊等因素,房企放棄價格“底線”,主動降價的可能性在加大。


來源:21世紀經濟報道   責任編輯 :楊揚
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