新老問題交織 租賃市場監管該如何發力

2018-10-29 13:34:39   來源:人民日報   
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制圖:張芳曼

核心閱讀

■實現租賃住房市場健康穩定發展,在提高租賃住房供給的同時,還需要明確規則、加強監管,重點要解決好信息不對稱、信用不支持、質量不保證三個問題

■專家建議,要眼光向下,著重提升中低收入群體租賃住房的供給,這樣很多問題會迎刃而解

違規打隔斷,裝修污染超標,租房“被貸款”……近期,長租公寓問題有所浮現。為何一些長租公寓陷入“成長的煩惱”?住房租賃市場究竟該如何滿足“住有所居”?記者獨家專訪了中國房地產協會副會長馮俊,探討租賃住房的有效監管與治本之策。

質疑怎么看?

推動租金上漲的,主要還是租賃市場的供不應求

哄抬租金,囤房炒作……這是近段時間長租公寓受到的一些質疑。以北京市為例,根據北京市統計局數據,2018年8月北京市租賃房房租環比上漲0.3%,同比上漲2.9%,前1—8月,同比增加3.1%。

那么,推動房租上漲的“禍首”是長租公寓嗎?

“租金整體漲幅中,受長租公寓中介推動的部分不會很大。”馮俊表示,近幾年租金一直在穩步上漲,尤其7、8、9月是畢業季,也是北京租賃市場的傳統旺季。至于中介搶房源、囤積租賃房現象,馮俊認為,搶房源現象或許存在,但是中介囤房的可能性不大。因為空置率是長租公寓非常重要的盈利指標,對機構來說囤積一個月的成本遠比租金上漲帶來的利潤高得多。

長租機構對租賃市場更大的影響,不是推動租金漲價,而在于對中低收入者租賃需求的“擠出”。馮俊介紹,根據克而瑞與鏈家的聯合調查,在北京、上海這樣的一線城市,如果將租賃市場按月租金劃分一下,在超過6000元這一檔,租賃住房的供應是需求的一倍多,明顯供大于求;在3000—6000元這一檔,供應是需求的70%;在3000元以下這一檔,供應只能滿足不到一半的需求。而自如、蛋殼等分散式長租公寓并不增加租賃供給,只是將存量租賃房集中起來、統一裝修后再次出租,通過集中房源提升了供應效率,通過裝修、提供增值服務優化了住房品質,拉高了租金。換句話說,就是將低檔住宅租賃產品提升為了中高檔。

“在沒有增加整體供給的情況下,分散式長租公寓增加了高收入群體的租賃供給,也就相當于擠出了中低收入群體的租賃供給。”馮俊分析。

“無論是租金持續上漲的現象,還是大家對長租公寓的持續關注,都體現了租賃市場供不應求的矛盾。”馮俊說,“在供不應求的矛盾中,主要矛盾又是較低收入人群的住房供給遠遠不足,這才是當下最急需解決的租賃問題。”

癥結在哪里?

新老問題交織,長租公寓的監管需更加明確

“租賃合同莫名其妙簽成了貸款合同”“租約到期后就是不退押金”“長租公寓氣味大、甲醛超標”……租金的討論之外,一些不規范甚至違法的經營行為,是長租公寓更引人關注的方面。記者調查發現,長租公寓在一些業務領域仍處于監管盲區。

據介紹,長租公寓盈利點主要有四個:一是租金差,長租機構在收房和租房之間有個價差,比如付給房東3000元月租金,最終以5000元的價格租給租戶,2000元就是租金差。二是提供增值服務所得,即提供家政、購物等增值服務的收益。三是空置期差,長租公寓與業主約定空置期長,實際的空置期短,空置期差內就可以凈賺房租。四是金融市場所得,比如風投資金以及租房貸收益。一些長租公寓負責人告訴記者,租金差、空置期差和增值服務所得減去裝修改造和空置期等成本后,收益其實非常微薄。因此很多長租機構都瞄準了金融收益,租金貸成為常用操作方法。

租金貸的收益來自于期限差。租賃者申請全年租金額度的貸款,貸款平臺一次性將一年房租支付給長租機構。而長租機構拿到全年租金后,卻是按季或按月支付給房東,其中的期限差就產生了資金沉淀。一些長租機構利用沉淀資金進一步擴張拿房。目前,多家涉及租房信貸業務的銀行選擇主動停止了相關業務。北京市也叫停了租金貸,對違規者從重處罰,聯合懲戒。然而,從制度上講,對于長租公寓沉淀資金的使用和去向,仍屬于監管空白。

此外,還有裝修甲醛超標、討要押金難、合同陷阱等問題,也暴露了長租公寓市場監管的欠缺。長租公寓的監管主體以及監管規則都需要進一步明確。

可能很少有人注意到,大多數長租公寓企業并不是房地產企業,而是互聯網企業、高科技企業。

比如自如對自己的定位是一家O2O互聯網公司,蛋殼也在簡介中標明“這是一家大數據驅動的互聯網公司”。長租公寓到底應該屬于住建部門管理還是科技部門管理,并不是特別清晰。

馮俊分析,長租機構大多以科技企業身份出現,一方面可提升融資吸引力,另一方面有稅收上的考慮。“營改增之后,財產租賃企業增值稅率為6%,于是兩個問題產生了:一是這類企業原來營業稅率是5.56%,所以增值稅名義稅率高過了營業稅;二是增值稅在租房領域的抵扣項很難取得,房東大多是普通老百姓,發票不容易取得。而高科技企業增值稅很低。”馮俊說。

作為租賃市場中的“年輕人”,長租公寓暴露了一些新問題,也體現了租賃市場一些老毛病。“長租公寓市場乃至整個租賃市場需要更加全面明確的市場規則。”馮俊說。

監管咋發力?

專家認為,租賃市場監管要維護“兩個穩定”,為此要著手解決三個問題

租賃市場新老問題交織,有效監管首先要建立規則,如何建立更符合當下市場發展的規則?

馮俊認為,規范租賃市場,要瞄準“兩個穩定”。“一是租金的穩定,二是租賃關系的穩定。要重點優先保護消費者的居住權、租賃權。”

去年住建部印發了《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》,對這“兩個穩定”有明確涉及。比如“鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同,當事人簽訂三年以上住房租賃合同且實際履行的,直轄市、市、縣人民政府應當給予相關政策支持”,鼓勵長期租賃是鼓勵穩定租賃關系;“住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的,出租人不得單方面提高租金”,規定不能亂漲價是維護租金穩定。

促進“兩個穩定”,馮俊認為,監管部門要著手解決三個關鍵問題。

一是信息不對稱問題。準確的租賃價格發布機制有助于租金透明穩定。《條例》征求意見稿中提到,直轄市、市、縣人民政府應當建立住房租金發布制度,定期公布分區域的市場租金水平等信息。馮俊認為,更理想的情況是,政府建立統一的待租待售住房的數據與分析系統,防止中介機構的數據壟斷,增強消費者的知情權,實現全方位的信息透明。

二是信用不支持問題。杭州鼎佳長租公寓破產跑路事件中,既有企業的信用問題,也有承租人偷盜、損壞房內物品的信用問題。將雙方都納入信用監管,需要打通各部門間的數據壁壘,建立統一的信用信息系統。“有了統一信用信息系統,可以摒棄過去租賃市場中一些不好的做法。”馮俊舉例,比如打通租賃信息系統和公積金管理系統,承租人逾期未繳納房租就自動扣除其公積金,那么就可以取消普通租賃“押一付三”、長租公寓租金一付一整年等規則,保護承租人和租賃人雙方的權益,也更有利于租賃市場穩定。

三是質量不保證問題。對租賃住房的房屋質量、環保標準、防火標準要有更明確的規定和監管,讓承租人的人身財產安全有更高保障。

“期待《住房租賃和銷售管理條例》早日出臺,為維護租賃穩定、解決一系列問題提供參照。”馮俊表示,在加快法規制定、加強監管的同時,仍要加大租賃住房的供給,并且眼光向下,著重提升中低收入群體租賃住房的供給,這樣很多問題會迎刃而解。

(原題為《住房租賃,呼喚有效監管》)

來源:人民日報   責任編輯 :楊揚
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